Para quienes no poseen una casa, conseguir donde vivir en las zonas urbanas de Argentina se ha vuelto más que un dolor de cabeza. Luján no es la excepción. Según el Censo 2022, el 35 por ciento de las personas que viven en la ciudad son inquilinas. El número no refleja a aquellas que quieren rentar una propiedad y por su situación económica no lo pueden hacer.
Si tomamos el dato surgido de la inscripción al programa de Lotes con Servicios más de 12 mil personas buscan tener la casa propia. Aunque algunos de ellos no lograron ser compatibles con los requisitos, ese número se acerca más a la realidad que el desactualizado surgido a partir del Registro de la Dirección de Tierras, que por 2015 marcaba unas 4.000 familias con la necesidad de un lote.
Si pensamos en Luján, durante los últimos cuatro años se generaron poco más de mil soluciones habitacionales. Sin embargo, ese número representa menos del 1 por ciento de la demanda de un lote para construir un hogar.
La conversación constante entre inquilinos se basa en preguntas básicas y sencillas: «¿Cuánto estás pagando por tu depto?», «¿Cuándo vence tu contrato?», «¿A cuánto se te va a fin de año?», «¿Ya están haciendo contratos con actualización semestral?», y «si ves algún alquiler avísame, si es por dueño directo mejor».
Cuando alquilás, el costo mensual pasa a ser uno de tus principales problemas económicos. Una encuesta reciente del Centro de Estudios Legales y Sociales (CELS) muestra que el 32% de los hogares inquilinos del AMBA gastan más de la mitad de sus ingresos en pagar el alquiler.
La Ley de Alquileres aprobada a fines de 2019 fue un alivio para inquilinos e inquilinas que sintieron un alivio frente a las actualizaciones constantes de los precios. Sin embargo, la inflación y el lobby de propietarios e inmobiliarias hizo que la reglamentación comenzará a trastabillar al poco tiempo.
Las explicaciones de por qué falló la Ley de Alquiler son varias y diferentes según los intereses. Un contexto inflacionario alto, los bajos incentivos para poner a alquilar las propiedades, el crecimiento de la población sin vivienda propia, rentabilidad nula para propietarios, los bajos sueldos, falta de créditos hipotecarios o incluso la falta de una ley para la vivienda ociosa son parte del repertorio.
Mientras que la Federación de Inquilinos denunció que el gobierno nacional hizo poco y nada por controlar que la ley se cumpla y el gobierno se desentendió de la norma, las inmobiliarias y propietarios salieron fortalecidos de la discusión y avanzaron a paso firme.
Luego de tan solo 3 años de vigencia y con el apoyo de Juntos por el Cambio propusieron una nueva norma que actualice los precios cada cuatro meses, baje el tiempo de contrato a dos años y que el índice de actualización sea un acuerdo entre inquilinos y propietarios, donde por supuesto triunfaría la posición de los últimos.
El jueves, el Senado de la Nación le puso un freno a la iniciativa. Unión por la Patria propuso algunos cambios: actualización semestral, contrato de tres años, prohibición de publicar los inmuebles en dólares y un índice definido entre salarios y la inflación minorista.
Sin embargo, la letra pasa por un lado y la realidad por el otro. Mientras sigue vigente la ley que establece que la actualización es anual, las inmobiliarias y los propietarios comenzaron a retraer la oferta y lo poco que hay se aleja de las condiciones legales.
«El propietario quiere lo que ve en la tele, está pidiendo que el nuevo contrato sea con una actualización cada cuatro meses», le dijo una inmobiliaria a un inquilino que tuvo la mala suerte de tener que renovar su contrato por estas fechas de incertidumbre.
La situación la confirma Luis Colao, presidente del Colegio de Martilleros de Mercedes con zona de influencia en Luján y otros distritos: «Nosotros nos negamos a hacer contratos fuera de la ley, pero es cierto que los propietarios ya están pidiendo actualizaciones de menor tiempo. Lo que sucede es que no se renuevan contratos por tres años, sino que se renuevan cada seis o un año».
Precios irrisorios
El problema de los precios llegó a situaciones impensadas. En diferentes páginas dedicadas a los clasificados inmobiliarios las propiedades se muestran en moneda norteamericana. Un departamento de 60 m² puede llegar a valer entre los 800 y los 1.250 dólares, por supuesto que al valor ilegal, si se ubica en un barrio privado.
Ninguno se ubica por debajo de los 100 mil pesos y varían según su cercanía al centro de la ciudad. En el barrio Lanusse un departamento de 60m² con dos habitaciones y cochera en un complejo ronda los 180 mil pesos más expensas. Las mismas características pero ubicado cerca del Río Luján el valor aumenta a 190 mil pesos.
Asimismo, un departamento con superficie cercana a los 40 m² y con solo una habitación alcanza los 250 mil pesos en el centro de la ciudad. Mientras que en el barrio el Trébol puede rondar los 110 mil pesos más expensas.
Encontrar una casa para una familia en Luján es una misión imposible. Las mismas rondan entre los mil y los 3 mil dólares. La gran mayoría se encuentran en barrios privados, en localidades o sobre las afueras de Luján. Pocas casas quedaron en alquiler en el centro o barrios de Luján. El negocio inmobiliario apuesta a la construcción de varias unidades de menor superficie en un mismo terreno.
Vende o vende
Con una simple recorrida por las calles de Luján se aprecia una gran cantidad de carteles de venta de casas, locales y departamentos. La oferta de alquiler se redujo drásticamente.
«Construir para alquilar no es rentable, una inversión tarda en recuperarse 45 años. La rentabilidad es nula», sostiene el presidente del Colegio de Martilleros de Mercedes como parte de las respuestas que encuentra el sector inmobiliario a la falta de oferta de alquiler.
Además, agregó que «no hay un crecimiento del mercado, no se construye en sintonía con el crecimiento de la población, ni tampoco hubo créditos hipotecarios para que la gente acceda a su propiedad».
En Argentina no hay pérdida por tener una propiedad en venta por varios meses. Sin una ley que agrave a los inmuebles ociosos, la especulación manda en el mercado. Con la dolarización del mercado inmobiliario y el constante aumento de la divisa extranjera, los propietarios valorizan sus propiedades solamente con el paso del tiempo.
