La desigualdad en el acceso a la tierra y la vivienda configuran un problema complejo. Las cifras del déficit habitacional son escandalosas en el mundo y van en aumento, y aunque las raíces que la originan son profundas y de larga data, el estallido suele darse en las puertas de cada municipio.
Las ciudades son el terreno donde se cristalizan las disputas por el acceso a la tierra y las gestiones municipales deben dar respuestas a una demanda creciente. La generación de suelo urbano aparece como el primer desafío en las gestiones que deciden encarar políticas públicas en este sentido.
En Mercedes, a través de la creación del programa Mi Terreno, llevan varios loteos populares realizados. Los primeros fueron a partir de la firma de consorcios urbanísticos con propietarios privados como sucedió en el barrio Santa Marta de Luján y más tarde a través de compra directa de tierras o recuperación de sobrantes fiscales. La primera gestión de Ustarroz al frente del gobierno mercedino finalizó con 967 lotes urbanizados de propiedad municipal y para el segundo período comenzaron a notarse algunos logros.
En el libro “Hábitat, un desafío de todos” publicado en 2019 por la Universidad Nacional de La Plata, los autores Luciano Scatolini, Juan Duarte y Tobías Hutton valoran la experiencia mercedina y recuperan algunos pasos fundamentales para dotar de mayor poder de decisión a los municipios que aspiran a tener protagonismo y avanzar en el desarrollo urbano de la ciudad.
En Mercedes se están realizando sorteos para acceder a lotes mientras continúa la limpieza de terrenos, subastas públicas para financiar nuevas compras de macizos de tierra e incorporando segmentos sociales a los programas con cupos especiales para sindicatos.
Herramientas como el Banco de Tierras, vigente en Luján desde 2014 pero de nula aplicación, o la Participación municipal en las Valorizaciones Inmobiliarias (PMVI), que permite cobrar tributos a actores que hayan generado ganancias a partir de la ejecución de obras públicas o por una decisión administrativa del Estado, fueron considerados como pilares fundamentales para comenzar a desplegar la política pública a escala local.
Desde Luján siguen de cerca las novedades mercedinas. Boto instruyó a funcionarios para que se asesoren respecto a las políticas implementadas y mantienen encuentros frecuentes. Posiblemente intenten un camino que tendrá más semejanzas que diferencias.
Ladran Sancho, consultó a la abogada Valeria Illarraz, actual directora de Tierras del municipio de Mercedes, sobre el funcionamiento del programa Mi Terreno, la mirada política de la gestión sobre el hábitat y las herramientas que desarrollaron desde el estado local.
– ¿Cómo surge el programa Mi Terreno?
– Surge a partir de la aplicación del Banco de Tierras que nos permitió generar suelo urbano, hacernos de tierras para el municipio e incluso urbanizar tierras en desuso. Luego hicimos las subdivisiones, los planos y pudimos pasar a la siguiente fase que fue la adjudicación de esas tierras a las familias que no podían acceder a la tierra y la vivienda. Luego surge este programa que básicamente aplica leyes que existen hacen mucho tiempo e implementa algunos requisitos que se consensuaron en el Concejo Deliberante como tener 5 años de residencia en la ciudad.
– ¿Qué demanda se prioriza en este programa?
– Básicamente buscamos atacar el déficit habitacional descartando los casos que tienen esa demanda cubierta porque, por ejemplo, viven en lugares donde no cuentan con escrituras pero si con papeles de compra venta, es decir que sabíamos que no los iban a sacar.
– ¿Actualmente como funciona?
– Actualmente estamos haciendo boletos por 48 viviendas y limpiando un loteo de 174 parcelas municipales y cuando pase la pandemia vamos a llamar a algunas personas que faltan por el último sorteo que fue para 296 personas.
– ¿Cómo acceden los vecinos? ¿Existen distintos planes y tipos de cuotas?
– En principio se puede anotar cualquier persona que tenga una demanda habitacional. Nosotros evaluamos la situación particular de cada persona para elaborar un plan de pagos acorde a la capacidad de pago y ahí determinamos a que tipo de terreno accede. Todas los planes son de 120 cuotas con un plazo de seis meses de gracia para empezar a pagar. También se pueden adelantar cuotas y estamos analizando una posibilidad para que puedan cancelar el 50% de la deuda para que no les aparezca la hipoteca en caso de que quieran sacar un crédito por ejemplo.
El músculo político en el Estado
En el partido vecino el área estatal municipal dedicada a atender las problemáticas asociadas al acceso de la tierra y la vivienda fue primero un Departamento, más tarde una Dirección y luego crearon una Subsecretaría de Hábitat. Funcionarios del área destacan la decisión política de la gestión de haber ubicado el área dentro de la Secretaría de Economía.
En el aspecto cotidiano el subsecretario se ocupa casi de forma exclusiva de buscar programas y recursos en ministerios nacionales y provinciales y articular con otras áreas del municipio. La Dirección debe funcionar como una máquina aceitada para ejecutar las políticas concretas y atajar algunos penales en el territorio.
Actualmente están por realizar una subasta de parcelas municipales que por su ubicación y extensión no les permite incorporarlas a la oferta del programa Mi Terreno pero que servirá para financiar la compra de un nuevo macizo de tierra.
– ¿Cómo impacta este programa en las finanzas municipales y como piensan la sostenibilidad del programa?
– De forma muy positiva. El mero seguimiento de los cobros de las cuotas en un barrio de 100 familias nos daba un ingreso de 360 mil pesos mensuales que antes como la gente no recibía el aviso no pagaba. Con el Estado un poco más presente se genera una retroalimentación muy importante.
– ¿A partir del programa Mi Terreno han notado reacciones en el mercado inmobiliario?
– Por ejemplo acá en Mercedes ningún terreno baja de los 25 mil dólares y a partir de la firma de un consorcio urbanístico se generaron 350 lotes de los cuales 174 quedaron a favor del municipio, pero el resto (del privado) salieron a la venta en cuotas a 10 mil dólares el terreno. Concretamos una gran intervención en el mercado
– ¿Con la subasta de terrenos municipales también notaron estás reacciones en el mercado inmobiliario?
– Sí, porque se hace en zonas donde los terrenos de 1000 metros tienen un valor de 60 mil dólares para arriba y se están vendiendo 6 mil metros a 60 mil dólares por ejemplo. No sabemos hacia donde va a ir la oferta en la subasta pero se está generando una intervención en el mercado.
– A nivel municipal se suele escuchar que existen muchas dificultades para generar suelo urbano. ¿Cómo resuelven este tema desde la dirección de tierras?
– Nosotros no somos partidarios de la expropiación pero sí de incrementar las tasas en los baldíos y terrenos en desuso porque es parte de la especulación. Queremos ir en contra de eso. Hay que implementar una tasa especial por ejemplo cuando hace un año no se ha edificado ni generado nada.
– A partir de los cambios en el nuevo gobierno se creó el Ministerio de Hábitat ¿Cómo perciben estos cambios y que expectativas tienen respecto a la política que podría darse de este ministerio para los municipios?
– La pandemia dejó en claro que tenemos que trabajar el hábitat. Es un gran acierto haber generado un ministerio. Cuando la enfermedad entró a los barrios populares vimos como afectaba a los chicos debido al hacinamiento. Estas cosas dejan en claro que el hábitat es un asunto de salud, económico y principalmente social. Estamos siendo muy injustos con quienes crecen en barrios con problemas habitacionales, esta es la principal injusticia que tenemos que combatir.
