El loteo de la calle Alsina avanza pese a las dudas de todos los sectores. El proyecto se ocupa fuertemente de la urbanización pero deja cabos sueltos en materia de servicios, y discusiones abiertas en la planificación territorial del partido, sin contar el interés del actor inmobiliario que suma una duda millonaria. Un repaso rápido por los puntos conocidos y los interrogantes a resolver.
La urbanización abierta propuesta para la calle Alsina entre Luján y Jáuregui se presenta como un proyecto orientado a generar lotes de 450 mts2 para viviendas residenciales unifamiliares y lotes para edificios multifamiliares de planta baja y dos pisos desde los 2500 mts2.
Se supone, aunque no está aclarado cómo, que se garantizará que el acceso a los terrenos sea a través del Programa de Crédito Argentino (Pro.Cre.Ar) mediante la línea de financiamiento para compra de terreno y construcción de viviendas en desarrollos urbanísticos.
Intentos anteriores de facilitar terrenos para ProCreAr en nuestra ciudad fracasaron por la imposibilidad de reglamentar un techo para el precio de los lotes. En 2013 casi mil familias lujanenses adjudicadas al programa no pudieron acceder a la compra. Para peor, al día siguiente al sorteo, los precios de inmuebles y materiales de construcción se dispararon.
Si dependiera del desarrollo de la ciudad tal y como marcha en la actualidad, el tejido urbano no llegaría nunca a la zona en cuestión. Los terrenos contienen barreras estructurales, cómo el rió Luján y las vías del tren, y la densidad de población de las áreas adyacentes no alcanzan el 30% que exigen normativas provinciales.
Un intento similar de urbanización de menor dimensión fue negado en las observaciones del Código de Ordenamiento Urbano en 2016 cuando se propuso avanzar en Carlos Keen y Torres. Desde Provincia aclararon que antes debían desarrollarse las áreas adyacentes.
Aún si el avance de la ciudad se diera de tal modo, existen dos modalidades de loteos. Las que permite la denominación catastral ACRE 2 que habilita lotes de tres mil metros y ACRE 1 por mil metros cuadrados.
Como la zona según el nuevo COU es de uso rural y uso rural complementario; la forma para avanzar en la urbanización y al mismo tiempo multiplicar la cantidad de lotes, previa rezonificación a uso residencial (ACRE 1 y ACRE 2), es a través de la Ley de Acceso Justo al Hábitat que prevé una compensación en dinero o tierras para viviendas sociales.
Esta normativa provincial orientada a saldar el déficit habitacional permite lotes por 450 mts y 300 mts cuadrados para el caso de la compensación para viviendas sociales.
Actualmente se analiza la posibilidad que este proyecto se encuadre dentro de dicha ley y que las viviendas sociales sean destinadas a trabajadores municipales que accederán mediante un plan de pagos acorde a sus ingresos, articulando con la ordenanza presentada por la concejala mandato cumplido Vanina Pascualín y considerando que la construcción se desarrolle mediante cooperativas de trabajo con mano de obra local.
¿De dónde venimos? ¿Hacia dónde vamos?
Urbanistas que participaron de las discusiones por el Código de Ordenamiento Urbano (COU) aseguran que urbanizar esos terrenos es conurbanizar Luján. Buena parte de la oposición política que votó el COU comparte, o compartió en su momento, la lectura de los especialistas.
La Brújula, como equipo técnico de la FADU-UBA, sostiene los argumentos presentados desde 2015. «No está bueno que la especulación inmobiliaria sea la que planifique la ciudad. Si se decidió que esa área debía ser un pulmón verde que separe a Luján de Jáuregui no puede ser que por un negocio inmobiliario deje de ser así» sostuvo el Investigador y arquitecto Gabriel Artese.
Artese, quien fuera el hombre encargado de relevar la opinión de vecinos en ese entonces, recordó que «este fue uno de los temas que más veces surgió entre los vecinos que entrevistamos. No hubo uno que estuviera a favor de una urbanización de ese sector y de la conurbanización de las dos ciudades».
A los aspectos urbanísticos suman una fuerte preocupación ante la posibilidad de que el proyecto termine por elevar el valor del suelo lujanense en el mercado inmobiliario.
El municipio, una garantía vencida.
Existen dudas sobre el negocio inmobiliario que encierra este proyecto y sus principales beneficiarios en caso de concretarse. Por lo pronto comienza a discutirse desde diversos sectores las implicancias técnicas en materia de urbanismo, infraestructura y servicios públicos.
Si bien la ley de Acceso Justo al Hábitat requiere que el privado financie la red de agua potable y cloaca y el proyecto prevé que el desarrollador realice la pavimentación, veredas, alumbrado público, red de gas natural, y una planta depuradora, el Estado es el responsable de garantizar el resto de los servicios.
Con el municipio como garante en la prestación de servicios, hasta el vecino más desconfiado se permite dudar.
El proyecto presentado por el presidente de Campos de Luján S.A fue mejorado (o por el contrario) por el Secretario de Obras Públicas; ingeniero Marcelo Gutiérrez y el Director de Planificación Urbana; ingeniero Carlos Patteta.
Aunque ambos conocen sobre la materia en sus «mejoras» no está previsto, de forma tal que aclare las dudas, las respuestas a cuestiones de educación, salud, transporte y recolección de residuos, entre otros servicios básicos.
En educación y salud la ordenanza deja la posibilidad librada a la voluntad de la gestión. En transporte se sabe que no pueden modificarse los recorridos de las lineas locales por disposición del Ministerio de Transporte.
El temor de algunos oficialistas es que el Estado municipal no pueda dar respuestas a una urbanización que contendrá aproximadamente a 1200 familias. Se remontan a lo que fue en sus comienzos el barrio Loreto y 12 de Abril que aún hoy cuentan con servicios deficitarios y quedaron fuera de la trama urbana del partido.
Sobre estas cuestiones se debate hacia el interior de los sectores políticos con representación institucional. Si bien el proyecto es impulsado fuertemente por el ejecutivo local, en los concejales de Cambiemos hay dudas y contradicciones.
Los menos podrían la firma, y sus votos, con los ojos cerrados. La mayoría duda y especula en que tamaña urbanización podría volverse en contra sin contar en las arcas locales con recursos para asumir las competencias municipales.
Las organizaciones sociales que fueron convidadas al proyecto se inclinan por una sana desconfianza en el negocio inmobiliario que encierra semejante urbanización. Vecinos del barrio Padre Varela discutirán el tema este mismo jueves por la tarde.
En tanto que en los sectores de la oposición quienes presentaron dudas sobre algunos artículos del proyecto obtuvieron, como casi nunca, respuestas rápidas de Obras Públicas, y Tierras y Vivienda. Aún así algunos sostienen que tal como está presentado el proyecto no puede aprobarse porque no garantiza las prestaciones básicas.
Las discusiones podrían avanzar en marzo en la Comisión de Urbanismo, en las reuniones abiertas para evaluar y dar seguimiento del Código de Ordenamiento Urbano (que hace poco se anunciaron y aún no se inauguraron) y más tarde entrará al Concejo Deliberante para su tratamiento final.
Aunque queda por ver cuantas modificaciones más sufrirá en este recorrido la polémica iniciativa.