Parafraseando al ex presidente se podría decir que «hay lugares donde sobran viviendas y lugares donde faltan viviendas». Mientras los precios de los alquileres alcanzan precios cada vez más inaccesibles, los registros que dan cuenta del déficit habitacional crecen y el sueño de la casa propia desde hace tiempo está reservado para una minoría con buen pasar.
Esta semana, Jorge Ferraresi, ministro de Desarrollo Territorial y Hábitat, tiró una piedrita en el estanque de la política y aunque no parece haber generado grandes olas vale la pena aprovechar y retomar un tema importante: la especulación inmobiliaria como principal causa del déficit habitacional.
«Una de las maneras de regular el valor del alquiler es que las jurisdicciones generen un impuesto alto para quien tiene una vivienda ociosa», soltó Ferraresi en alusión a Capital Federal, aunque la propuesta se extiende a todos los municipios. «Cada jurisdicción debería empezar a aplicar políticas al respecto» insistió y se mostró a favor de «un impuesto alto para quien tiene una vivienda ociosa».
La propuesta no es ninguna ocurrencia del Ministro, aunque tiene el mérito de ser de los pocos políticos en ejercicio de un cargo que se anima a proponer, al menos un peaje a la especulación con las viviendas ociosas, un nudo importante a la hora de pensar las políticas de acceso a la tierra y el techo.
El problema de larguísima data, ya había sido observador por Friedrich Engels, colaborador y amigo de Karl Marx. En 1873 planteó: «Hoy existen en las grandes ciudades edificios suficientes para remediar en seguida, si se les diese un empleo racional, toda verdadera «penuria de la vivienda»”. ¡Que diga Ferraresi si es marxista!
Sociólogos, politólogos, arquitectos y urbanistas llevan décadas diagnosticando que la especulación inmobiliaria atenta contra el desarrollo de un hábitat más justo y equilibrado. En no pocas ciudades latinoamericanas hay estadística que revelan la crueldad del fenómeno especulativo: hay más viviendas vacías que familias sin hogares.
Un informe oficial, del Instituto de Vivienda de CABA, contabilizó en 2020 unas 138 mil viviendas vacías en la mientras hay 136 mil hogares con déficit habitacional. Tiempo atrás, en Santa Fe se relevaron 195 mil viviendas deshabitadas mientras que las familias que buscaban casas llegaban a 130 mil. En la legislatura porteña ya existen propuestas para gravar los inmuebles ociosos.
Los datos no abundan en todas las jurisdicciones ya que construir la información demanda cierto esfuerzo y mayor actitud (política) para abordar un tema regado de intereses económicos, sobre todo del sector inmobiliario. Vale recordar que la mayor parte del mercado inmobiliario realiza operaciones no registradas, no se factura y no tributan impuestos. Si quedaba alguna duda, en plena pandemia fue un milagro encontrar una inmobiliaria que aceptara pago por transferencia bancaria.
A pesar de las dificultades para generar datos a escala local, las estimaciones indican que en las ciudades de más de 100 mil habitantes, la taza de vacancia en las viviendas es del 11,6%.
Oferta y demanda
La ley de leyes para explicar cómo funciona el mercado indica que a mayor demanda de un producto, se producirá un aumento en la producción del mismo y entonces los precios tenderán a un equilibrio competitivo. A eso le llaman los librecambistas «mano invisible del mercado».
Ahora bien, incluso asumiendo estas premisas, el suelo no es un bien que pueda multiplicarse y aún desplegando planes de viviendas sociales (aumentar la oferta) parecería difícil alcanzar la demanda actual, que además continuará multiplicándose de la mano de las nuevas generaciones que necesitarán donde vivir.
La búsqueda por emparejar los precios siguiendo la ley de la oferta y la demanda es sencillamente un mito. Por eso es imprescindible avanzar sobre las viviendas y tierras ociosas que restringen la oferta disponible pero además influyen considerablemente sobre los precios generales del mercado inmobiliario.
Vacíos en la trama urbana
El crecimiento de las ciudades se puede explicar en tres fases, la expansión que implica la incorporación de tierras rurales al ejido urbano; la consolidación, que tiene que ver con el desarrollo de infraestructura y servicios como agua potable, cloacas, electricidad, gas, transporte, accesibilidad, etcétera; y la densificación, que implica una mayor intensidad en el suelo ya urbanizado.
Las viviendas ociosas y terrenos baldíos generan vacíos en la trama urbana que complica el crecimiento en las fases de consolidación y densificación. Esto genera desacoples importantes a la hora de desarrollar servicios y planificar el crecimiento del territorio porque suelen correrse las fronteras urbanas hacia el espacio rural más de lo que realmente se necesita.
Con más crecimiento hacia las periferias y más concentración de propiedades en los centros, el Estado tiene un sobrecosto para extender obras de servicios e infraestructura al mismo tiempo que los inmuebles «mejor ubicados» conservan o incluso aumentan el valor de mercado gracias al margen que ganado para especular con viviendas no habitadas. La ecuación permite predecir que sin meter mano en el problema de la vivienda ociosa, el Estado aumenta sus costos y pierde recaudación, mientras en el mercado se siguen disparando los precios.
¿Qué se puede hacer a escala local?
En las mayorías de las ciudades en las que el problema de la vivienda ociosa se asume, se despliegan desde el Estado al menos cuatro estrategias: incentivos impositivos para poner el inmueble en alquiler o venta, castigos impositivos en caso de no hacerlo luego de un tiempo prudencial; y dentro de nuestro marco constitucional que reconoce la función social de la propiedad, también es posible avanzar con expropiaciones y hasta demoliciones de inmuebles.
Para los y las amantes de las comparaciones con el primer mundo, vale decir que estás políticas se implementaron en las grandes metrópolis de Canadá, Francia y Reino Unido. En Alemania, por ejemplo, en los municipios con más del 10 % de viviendas vacías la
administración del gobierno local puede proceder a demoler las viviendas vacías que
no se pueden alquilar. En todos los casos donde se aplicaron altos impuestos a las viviendas ociosas la taza de vacancia disminuyó hasta un 30% anual.
Volvamos a estas tierras donde por ahora, no abundan los ejemplos esperanzadores y apenas emerge una actitud política que convendría seguir de cerca. El secretario de Desarrollo Territorial de la Nación, Luciano Scatolini, aclaró que «no alcanza sólo con construir viviendas» y en marzo de este año firmó una resolución que establece pautas destinadas a los municipios que, según el funcionario, tienen la obligación de gestionar los territorios y, en sus propias palabras, hacer frente al «el desequilibrio, la violencia espacial y los problemas para acceder a un lugar donde vivir».
Entre otros puntos, la resolución del Ministerio de Hábitat creó un registro de suelo apto para programas habitacionales y proyectos urbanos. Los inmuebles vacíos están siendo relevados para conformar este registro.
Una mirada por el pago chico
Con una búsqueda rápida por las ofertas disponibles en Internet se comprueban más de 1500 viviendas en venta. Desde luego, a precios imposibles que van desde los 10 mil dólares hasta superar los 2 millones de dólares en barrios privados.
Recientemente el INDEC relevó los datos respecto a terrenos baldíos y viviendas ociosas en varias ciudades, incluidas Luján. El informe se conocerá en los próximos días y es posible, según estiman desde el municipio, que los inmuebles vacíos superen las 400 unidades solamente en el casco céntrico. Ya veremos.
Por otra parte, un desactualizado registro indica que el déficit habitacional recae sobre más de 5 mil familias lujanenses para las cuales aún no se desarrollaron políticas concretas para dar respuestas. En todo caso, los sectores medios podrán acudir a una reducida oferta de cupos para los programas ProCreAr y créditos para remodelaciones y construcción.
Hace pocos días, Scatolini se reunió con concejales de Luján para adelantar proyectos referidos al ProCreAr. Allí también compartió su mirada respecto al rol de las gestiones locales en el problema de los inmuebles ociosos. Por ahora, en el ámbito local el tema no forma parte de la agenda aunque los números, con viento de cola y un poquito de fuerza, podrían motivar una mirada más aguda sobre un punto sensible en la desigualdad creciente, entre quienes buscan desesperadamente un techo y quienes especulan.
