En la última sesión del Concejo Deliberante se aprobó un nuevo convenio entre el Municipio y UBATec, la organización que relevará opiniones y formulará sugerencias para que la norma que rige el uso del suelo en Luján se renueve.
Es uno de los debates más importantes en el plano local, ya que a partir del Código de Ordenamiento Urbano se establecen posibilidades y límites para la inversión inmobiliaria, la industria y el sector rural, también para los espacios verdes y el crecimiento de los barrios. Sin embargo, por ahora no abundan expresiones públicas.
El Consejo Urbano Ambiental (CUA) es uno de los actores que aporta su mirada en la agenda pública. Su presidente, Nicolás Arrúe, y la vicepresidenta, Griselda Krauth, dialogaron con Ladran Sancho en lo que esperan, sea el comienzo de un debate participativo de amplia convocatoria.
En Provincia hay dos leyes en revisión que podrían terminar en una sola norma para regular el uso del suelo. Son la Ley 8.912 y la Ley 14.449, y la actualización del Código de Ordenamiento Urbano debería encuadrarse dentro de estas normas. El plazo estimado para la revisión de la norma local es de tres meses con probabilidad a que se prorrogue. «¿Podría darse la situación de que terminemos una revisión del COU que luego no termine encuadrándose a la normativa provincial?», se preguntan Arrúe y Krauth. «En todo caso, sería conveniente esperar los nuevos lineamientos de la Provincia», sugieren.
-¿Qué es lo que empieza a discutirse nuevamente respecto al COU?
-El mismo Código establece una actualización cada 5 años y estamos en ese contexto. Además, quienes discutimos estas cuestiones acordamos que debe existir una norma que no admita excepciones como viene pasando en Luján. En algunos casos son por correcciones razonables porque había que subsanar la primera redacción que tuvo deficiencias, pero en otros casos se da por deseos de un privado particular para aumentar las ganancias. En definitiva, el territorio y su crecimiento debe ser discutido por la comunidad y finalmente plasmado en una norma que luego se respete. Aún no tenemos un pacto social que responda a cómo queremos que sea Luján, incluyendo a la ruralidad también.
-¿Qué excepciones se dieron en los últimos años que hayan beneficiado a los desarrolladores urbanos?
-En diciembre del año pasado se votaron varios proyectos en el Concejo Deliberante. Hablamos de obras particulares que inician un expediente para rezonificar una parcela y que merecen un debate. Así se acumularon varios y a los pocos días de haber cambiado la composición del Concejo Deliberante se aprobaron. Pensándolo «bien» incluso podemos decir que esos concejales no conocían los expedientes cabalmente porque son complejos, largos y llenos de detalles que hay que prestar atención. Algunos ejemplos son el triángulo de Open Door, el parque industrial de Ruta 6 y el Río Luján que requiere rellenar 2 metros y medio sobre la orilla en contra de lo que defendemos históricamente respecto a los humedales y uno más que también está por Ruta 6 sobre un complejo comercial y viviendas en dúplex vinculado a las zonas de barrios cerrados.
-¿Cómo se explica que una rezonificación cambia el valor de la tierra?
-Por ejemplo, y haciendo números redondos: si vos comprás una hectárea rural a 30 mil dólares y luego haces 20 lotes porque lográs rezonificar y los vendés a 30 mil dólares, cada uno estás revalorizando tu tierra en 20 veces. Incluso invirtiendo el 50% de esa ganancia en mejoras en infraestructura porque desarrollaste redes, asfalto y otros seguirías teniendo una ganancia de 10 veces sobre el valor original. Esto sucede por un simple cambio administrativo y por eso la Ley de Acceso Justo al Hábitat establece que el Municipio debe participar de esa ganancia y utilizarla para fines específicos.
-Sobre este punto, desde el CUA se había propuesto una herramienta para participar de esa ganancia generada a partir de las rezonificaciones…
-Sí, presentamos un proyecto de ordenanza que llamamos «Fondo Municipal de Hábitat» que sigue los lineamientos del mismo fondo que tiene Provincia por la Ley de Acceso Justo al Hábitat. La propuesta a nivel municipal es captar los aportes de estas valorizaciones, pero también de otras como el «castigo al baldío» o a la vivienda ociosa con multas altas que además generarían movilidad y evitarían la especulación. Así también se darían otras formas de urbanización, no solo por iniciativa de los grandes desarrollares privados.
-Esta modalidad de desarrollo urbano con hegemonía de los grandes privados no es un fenómeno estrictamente local, ¿hay ejemplos de otras formas de crecimiento urbano?
-Durante las jornadas de hábitat estudiamos algunos ejemplos. Un municipio de la costa y otro en Trenque Lauquen donde acordaron desde el municipio con el desarrollador la urbanización de barrios de manera planificada y como captación por los cambios administrativos consiguieron quedarse con tierras para crear barrios populares. Durante mucho tiempo en la misma Ciudad de Buenos Aires funcionó la Ley 931 para favorecer la construcción y el acceso a partir de cooperativas y así se hicieron un montón. En el mundo también hay muchos ejemplos que nos sirven para pensar alternativas y que no sea solo el gran privado el que construya, y que el Estado no solo asuma el rol de «entregar casas» sino de planificar la ciudad también.
-Respecto a la participación que desde el CUA promueven para pensar la ciudad, ¿en qué instancia se encuentran particularmente con la revisión del COU?
-De algún modo nos anticipamos a lo largo del año y también se dio que no llegaron expedientes de rezonificaciones en todo lo que va del 2024. Por eso planteamos que las Comisiones del CUA vayan trabajando sobre propuestas para cuando llegara el momento. Con las Jornadas de Hábitat tuvimos un momento importante también que sirvió para abrir y tomar aire, como sucede con el fuelle del bandoneón. Ahora vamos a publicar un documento donde los aportes estén sistematizados que podría servir de insumo para este debate.
-La ordenanza que convalida el convenio entre UBATEC y el Municipio nombra explícitamente que se puede trabajar en conjunto con el CUA en esta revisión del Código. ¿Ya comenzaron a dialogar?
-Cruzamos llamadas con los arquitectos Fernando Murillo y Andrés Mage porque la idea es que podamos pensar juntos cómo se va a dar esa participación. A nosotros nos gustaría que en principio se pueda concentrar en una asamblea del CUA a la mayor cantidad de actores para dar cuenta de todo el trabajo y se incorpore al debate. Dicho de otro modo, queremos evitar que esto termine con un proyecto cerrado y que nos pidan finalmente que digamos «sí» o «no». Estamos en conversaciones.
-El equipo de UBATEC es el mismo que formó parte de «La Brújula», quienes originalmente desarrollaron el método participativo para sumar voces y miradas a la votación de COU. ¿Qué consideración tienen de ese trabajo?
-Hay miradas encontradas. Algunos piensan que «ParticiPlan», que es el nombre que le dieron, tamiza demasiado la participación y termina opinando muy poca gente. Otros creen que no está mal, pero que faltan instancias de mayor tiempo y de manera previa para instalar el tema en la agenda pública y que la gente tenga información de calidad. Hablamos de cosas que modifican la vida de todos a corto, mediano y largo plazo.
-Por último, ¿quieren anticipar algún punto en común que hayan surgido en los debates del CUA respecto a la planificación territorial de Luján y que sirvan para ir entrando al tema?
-En las Jornadas de Hábitat quedó claro que el río debe ser el gran articulador de la ciudad y este es un punto muy importante porque en la primera sanción del COU ni se lo miró. Directamente, hay zonas sin nomenclatura y esto se vio en el expediente para la concesión «Entre Puentes», por ejemplo. Nosotros creemos que debe ser una zona específica como área agroecológica que impida desde las fumigaciones hasta la urbanización en los márgenes.
