Al caso Rodizio se suman Ferabalba y San Sebastián. Necesitan una planta depuradora para resolver la situación dominial de Comarcas y además proponen crear un centro comercial. A cambio ofrecen viviendas sociales en los márgenes. Todo se concentra en la Comisión de Urbanismo pero, ¿quién discute la planificación urbana de la ciudad?
Aquél bochorno deliberativo de 2013 durante las discusiones por la aprobación del Código de Ordenamiento Urbano dispararon una pregunta: ¿Quién planifica la ciudad?
Desde el boom inmobiliario, de mediados de los ’90 a esta parte, es el actor inmobiliario con peso quien decide sobre el futuro urbanístico de los municipios. En general, los Estados Municipales ponen al servicio de los intereses del mercado inmobiliario la infraestructura, la obra pública, los servicios y la legislación necesaria. Si hace falta mirará para otro lado y evitará controles y exigencias reglamentarias.
En Luján, decenas y decenas de edificios se construyen en el casco urbano mientras florecen departamentos por los barrios sin exhibir los carteles indicando que se cumplen las aprobaciones municipales. Barrios privados han loteado en dimensiones no permitidas, y luego de vender generan las excepciones y regulaciones necesarias en San Martin al 500.
La remodelación de la Avenida Beschtedt, la peatonalización de la calle San Martín y la idea de peatonalizar también la de Avenida Nuestra Señora de Luján se presentan como ingresos o paseos elegantes a una ciudad pensada como el descanso de fin de semana de la gente adinerada. En simultáneo a estas obras, las condiciones de precariedad aumentan en barrios y localidades: inundados por falta de obras, electrocutados por servicios irregulares, hacinados o enfermos por consumir agua en mal estado, se multiplican mes a mes.
Los vecinos comunes, las organizaciones sociales, incluso algunos partidos políticos con representación institucional quedan afuera de la planificación urbana. En el mejor de los casos, un pataleo bien organizado genera margen para negociar un mal menor peor. Eso demuestra el proceso de discusiones por el código de ordenamiento urbano, de 2013 a 2015 entre organizaciones políticas, concejales y el gobierno municipal, en donde la conquista para los sectores populares fue haber disminuido el porcentaje de tierras para construcción de countries y barrios cerrados.
Con este viento de cola y a la espera de la convalidación del Código se empiezan a amontonar proyectos en las oficinas del municipio con propuestas que implican importantes cambios en la trama urbana. Desde la Secretaría de Obras Públicas imprimen las modificaciones necesarias a los proyectos para que lleguen al tratamiento legislativo de la mejor manera. La dupla Gutiérrez y Patetta en Obras Publicas y Planificación Urbana, ofician como VTV de los proyectos del sector inmobiliario.
La conurbanización de Jáuregui-Luján sobre los terrenos de Rodizio es el proyecto que mayor impacto tendría en la trama urbana. Mientras otra propuesta se suma, sin mayor debate por ahora, en este caso para regularizar la situación dominial en Comarcas, los desarrolladores deben construir una planta depuradora a la que piensan sumar la creación de un centro comercial, por el que ofrecen a cambio una compensación para viviendas sociales en el Barrio San Pedro.
Entre Av. Beschtedt y el Río Luján, cercano al Aeroclub se proyectan los cambios urbanísticos presentados por la Fiduciaria Ferabalba y San Sebastián. En septiembre de 2017, iniciaron expedientes para realizar una compensación de tierras bajo la misma modalidad que se presentó el proyecto de Rodizio, con la figura del Consorcio Urbanístico que habilita la ley de Hábitat. En este caso, la zona dominante según marca el COU también es rural.
Para modificar los indicadores urbanísticos, los desarrolladores deberían compensar en tierras al municipio. Por lo que proponen generar 46 parcelas de 900 mts2, 329 parcelas de 600mts2 y 96 parcelas para viviendas multifamiliares y, un sector para deportes en el Barrio San Pedro.
Con esa compensación los desarrolladores obtendrían la construcción de la depuradora para la posterior realización de cloacas para cumplir con las exigencias de la autoridades provinciales. Las negociaciones con el gobierno están iniciadas, el director de planeamiento Carlos Patetta expresó a El Civismo, que hay posibilidades de que se realice en conjunto con municipio.
Así, la costosa inversión que necesita hacer el privado busca diluirse en el estado local. Su superior, el Ingeniero Gutiérrez dio por cerradas las inversiones recientemente en Luján en Línea, único medio al que da su palabra. Ambos funcionarios se niegan a responder a este medio para ampliar los detalles.
Además, sumarían la construcción de un centro comercial en la zona, por lo cual también debieran recompensar en tierras ya que implicaría nuevas modificaciones de los lineamientos urbanos expresados en el COU.
Según la ley de habitat existen tres modos de realizar la compensación, en el mismo macizo, en otro o con dinero. En este caso el privado avanza varios casilleros en la planificación urbana proponiendo que la compensación para viviendas sociales se realice en un macizo en el barrio San Pedro.
La propuesta, pone de manifiesto el abaratamiento de los costos de inversión en la especulación de los desarrolladores que, por un lado resuelven sus necesidades conjugando costos con el municipio y por otro, reordenan geográficamente la distribución de la población enviando a los márgenes y donde la tierra es menos costosa, los vecinos de menores recursos. Para peor, uno de los barrios más castigados por la contaminación ambiental y las inundaciones. El macizo que proponen para la compensación, también fue debatido en torno al proyecto de Rodizio y luego desestimado.
Avanza la planificación urbana en manos del sector inmobiliario. Del otro lado, poco cuerpo en las organizaciones sociales para hacer frente a tamaño monstruo. Trasparentar el debate en las instituciones públicas se vuelve prioridad.
En este escenario, una resolución firmada por concejales peronistas propone rechazar cualquier cambio al COU y demorar las discusiones hasta su convalidación desde Provincia.
En tanto, una propuesta inconclusa promete transparentar el debate y sumar la participación de organizaciones y vecinos, bajo la necesidad de dar seguimiento a la implementación del Código de Ordenamiento Urbano, la comisión de urbanismo con mayoría de la oposición, acordó realizar reuniones abiertas pero hasta el momento está en el debe el debate público. Por ahora es solo un anuncio, la posibilidad de discutir: ¿Qué Luján queremos?
